对国有土地享有开发c利用c经营的权利。根据我国土地管理法的规定,我国土地实行公有制,任何单位和个人不得侵占c买卖或者以其他形式非法转让。企业取得土地使用权的方式大致有以下几种:行政划拨取得c外购取得及投资者投资取得。

三c不属于无形资产准则规范的其他无形的资产

无形资产准则规定,作为投资性房地产的土地使用权,适用企业会计准则第3号投资性房地产；企业合并中形成的商誉,适用企业会计准则第8号资产减值和企业会计准则第20号企业合并；石油天然气矿区权益,适用企业会计准则第27号石油天然气开采。

本章着重讲解了无形资产的确认和计量,尤其是企业内部研究开发项目的支出要求有条件资本化的政策条件以及无形资产的后续计量等问题。

第二节无形资产初始计量

一c无形资产的初始计量

无形资产通常是按实际成本计量,即以取得无形资产并使之达到预定用途而发生的全部支出作为无形资产的成本。对于不同来源取得的无形资产,其成本构成不尽相同。

一外购的无形资产成本

外购的无形资产,其成本包括购买价款c相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用途所发生的其他支出。其中,直接归属于使该项资产达到预定用途所发生的其他支出包括使无形资产达到预定用途所发生的专业服务费用c测试无形资产是否能够正常发挥作用的费用等,但不包括为引入新产品进行宣传发生的广告费c管理费用及其他间接费用,也不包括在无形资产已经达到预定用途以后发生的费用。

无形资产达到预定用途后所发生的支出,不构成无形资产的成本。例如,在形成预定经济规模之前发生的初始运作损失。在无形资产达到预定用途之前发生的其他经营活动的支出，如果该经营活动并非是为使无形资产达到预定用途所必不所不可少的，有关经营活动的损益应于发生时计入当期损益，而不构成无形资产的成本。

采用分期付款方式购买无形资产，购买无形资产的价款超过正常信用条件延期支付，实际上具有融资性质的，无形资产的成本为购买价款的现值。

例7－1某a上市公司20x6年l月8日从b公司购买一项商标权,由于a公司资金周转比较紧张,经与b公司协商采用分期付款方式支付款项。合同规定,该项商标权总计6000000元,每年末付款2000000元,三年付清。假定银行同期贷款利率为10。为了简化核算,假定不考虑其他有关税费,其有关计算如下:

无形资产现值＝2000000x110－12000000x110－2十2000000x110－3＝4973800元

未确认融资费用＝6000000－4973800＝1026200元

第一年应确认的融资费用＝4973800x10＝497380元

第二年应确认的融资费用＝4973800－2000000497380x10＝347118元

第三年应确认的融资费用＝1026200－497380－347118＝181702元

a公司账务处理如下:

借:无形资产商标权 4937800

未确认融资费用 1026200

贷:长期应付款 6000000

第一年底付款时:

借:长期应付款 2000000

贷:银行存款 2000000

借:财务费用 497380

贷:未确认融资费用 497380

第二年底付款时:

借:长期应付款 2000000

贷:银行存款 2000000

借:财务费用 347118

贷:未确认融资费用 347118

第三年底付款时:

借:长期应付款 2000000

贷:银行存款 2000000

借:财务费用 181702

贷:未确认融资费用 181702

二投资者投入的无形资产成本

投资者投入的无形资产的成本,应当按照投资合同或协议约定的价值确定,在投资合同或协议约定价值不公允的情况下,应按无形资产的公允价值入账。

三通过非货币性资产交换和债务重组取得的无形资产成本

通过非货币性资产交换和债务重组取得的无形资产,其成本的确定及具体处理参见本书第八章“非货币性资产交换”和第十三章“债务重组”的相关内容。

四土地使用权的处理

企业取得的土地使用权通常应确认为无形资产。土地使用权用于自行开发建造厂房等地上建筑物时,土地使用权的账面价值不与地上建筑物合并计算其成本,而仍作为无形资产进行核算,土地使用权与地上建筑物分别进行摊销和提取折旧。但下列情况除外:

1房地产开发企业取得的土地使用权用于建造对外出售的房屋建筑物,相关的土地使用权应当计入所建造的房屋建筑物成本。

2企业外购的房屋建筑物,实际支付的价款中包括土地以及建筑物的价值,则应当对支付的价款按照合理的方法例如,公允价值在土地和地上建筑物之间进行分配;如果确实无法在地上建筑物与土地使用权之间进行合理分配的,应当全部作为固定资产核算。

企业改变土地使用权的用途,将其作为用于出租或增值目的时,应将其转为投资性房地产。

五企业合并中取得的无形资产成本

按照企业会计准则第20号企业合并的规定,非同一控制下的企业合并中购买方取得的无形资产应以其在购买日的公允价值计量,而且合并中确认的无形资产并不仅限于被购买方原已确认的无形资产,只要该无形资产的公允价值能够可靠计量，购买方就应在购买日将其于商誉确认为一项无形资产。

1企业合并中取得的无形资产,其公允价值能够可靠计量的，应单独确认为无形资产。公允价值的取得一般有以下途径:

1活跃市场中的市场报价,该报价提供了无形资产公允价值的最可靠的估计。

恰当的市场价格一般是现行出价。无法获得现行出价的情况下,如果类似交易的最近交易日和资产公允价值估计日之间的经济情况没有发生重大变化,则可以类似交易的近似价格为基础来估计公允价值。

2如果无形资产不存在活跃市场,则其公允价值应按照购买日从购买方可获得信息为基础,在熟悉情况并自愿的当事人之间进行的公平交易中,为取得该资产所支的金额,如对无形资产预计产生的未来现金流量进行折现等。

2企业合并中取得的无形资产本身可能是可以单独辨认的,但其计量或处置与有形的或无形的资产一并作价,如天然矿泉水的商标可能与特定的泉眼有关,所以不能立于该泉眼出售。在这种情况下,如果该无形资产及与其相关的资产各自的公允价不能可靠计量,则应将该资产组合即将无形资产与其相关的有形资产一并于商确认为一项资产。

第三节内部研究开发费用的确认和计量

一c研究阶段和开发阶段的划分

一研究阶段